Thứ Ba, 10/09/2024
Theo Luật Đất đai năm 2003 và Khoản 2 Điều 25 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp và Khoản 3 Điều 25 Nghị định trên cũng quy định trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân.
Tuy nhiên, đến khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, nhằm để bảo vệ quyền sở hữu cho người thứ ba ngay tình, cũng như có sự thống nhất, đồng bộ với các Luật khác, tại điểm d Khoản 2 Điều 106 đã quy định Nhà nước tiến hành đính chính và thu hồi giấy chứng nhận đã cấp khi: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.
Khi triển khai điều luật này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai hướng dẫn, tại Khoản 5 Điều 87 quy định: “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận trái pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai.”. Như vậy, theo hướng dẫn này thì nhà nước sẽ không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp mà chỉ xử lý hậu quả của việc cấp giấy chứng nhận trái pháp luật đồng thời xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai và xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai (nếu có) theo Điều 206 và Điều 207 Luật Đất đai năm 2013 thì mới bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Nhưng thực tế, có nhiều vụ án, Cơ quan cấp giấy chứng nhận thừa nhận do quá trình cấp giấy chứng nhận, Cơ quan chưa kiểm tra kỹ….dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận là không đúng, nhưng do giấy chứng nhận đã được chuyển nhượng, cập nhật qua người thứ ba nên căn cứ Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Cơ quan cấp giấy không thu hồi mà chuyển qua Tòa án quyết định, sau đó sẽ thực hiện theo bản án của Tòa.
Ví dụ: Năm 2004, bà A nhận nhượng phần đất 100m2 thuộc các thửa 15, 13, tờ bản đồ số 4 xã A, huyện B, thành phố Hồ Chí Minh . Do bà A ở xa, chưa có điều kiện nên bà A chưa thực hiện được thủ tục hành chính để làm giấy chứng nhận đối với thửa đất nêu trên. Ngày 10/02/2016, bà A phát hiện có người đang xây dựng công trình kiên cố nêu trên, sau đó bà liên hệ với UBND xã X
Ngày 11/4/2016, UBND xã X có biên bản làm việc với bà A với nội dung: Thừa nhận đất chồng lấn ranh cấp đất làm cho đất của bà A bị cấp qua cho người khác. Đồng thời, UBND huyện cũng có văn bản xác nhận do không kiểm tra thực địa nên đã có việc chồng lấn ranh đất và cấp đất của bà A cho người khác. Nhưng do phần đất chồng ranh trên đã cấp giấy chứng nhận cho bà B và bà B đã bán cho bà C và được UBND Quận Y cập nhật sang tên bà C trên giấy chứng nhận và có giấy phép xây dựng hợp pháp.
Nay bà A yêu cầu hủy giấy chứng nhận của UBND Quận Y cấp cho bà B và phần cập nhật qua tên bà C. Tuy nhiên, căn cứ Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì TAND có quyền giải quyết, UBND Quận Y không thể thu hồi là phù hợp.
Khi giải quyết TAND căn cứ vào tài liệu và sự thừa nhận của UBND Quận Y là do không kiểm tra nên đã cấp sai không đúng diện tích đất nên chấp nhận hủy giấy chứng nhận nêu trên, giao về cho UBND xem xét cấp lại cho đúng quy định pháp luật.
Nếu giải quyết như vậy là chưa giải quyết triệt để khiếu nại của người dân, chỉ một vấn đề xác định quyền sử dụng đất của ai mà phải khiếu kiện ở nhiều nơi, nhiều cấp như khiếu kiện việc cấp giấy Chứng nhận của Ủy ban thì Tòa Hành chính đã giải quyết, sau đó lại phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất là của ai sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại thì Tòa án và Ủy ban lại tiếp tục giải quyết.
Mặt khác, tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định phạm vi không thu hồi giấy chứng nhận rộng hơn điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013. Cụ thể không chỉ có chuyển quyền sử dụng đất mà còn thêm trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là văn bản hướng dẫn Luật nhưng lại quy định việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp rộng hơn Luật Đất đai 2013 quy định là chưa thống nhất như Khoản 1 Điều 3 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật”.
Trên đây là những vướng mắc khó khăn từ thực tiễn công tác kiểm sát. Rất mong nhận được ý kiến trao đổi của các bạn đồng nghiệp!
Tôn Mạnh Hùng- Phòng 10