Thứ Hai, 09/12/2024
Nội dung vụ án: bà Nguyễn Thị L và chồng là ông Lê Văn M có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị Thanh H. Diện tích đất chuyển nhượng là 807m2 đất vườn thuộc thửa 1033 và 200m2 đất ở thửa 290, Tờ bản đồ số 4, phường H, Quận A. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.850.000.000 đồng. Bà H đã đặt cọc số tiền 600.000.000 đồng ngay khi ký hợp đồng. Trước khi ra hợp đồng công chứng, bà L với bà H có thỏa thuận lại (bằng miệng) là bà L chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần diện tích 807m2 đất vườn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R957691 do UBND Quận A cấp ngày 12/12/2001, đăng ký thay đổi ngày 12/7/2013. Đối với diện tích đất ở 200m2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà không chuyển nhượng. Ngày 23/7/2013, tại Phòng công chứng số 1, bà L và bà H đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần diện tích 807m2 đất vườn. Thực hiện thỏa thuận, bà H đã giao thêm hai lần cho bà L tổng số tiền 1.999.960.000 đồng. Như vậy, số tiền đặt cọc và tiền thanh toán sau khi ký hợp đồng công chứng là 2.600.000.000 đồng, số còn lại 275.000.000 đồng bà H chưa trả.
Nay, bà L yêu cầu bà H phải trả cho Bà diện tích đất 200m2 thuộc thửa 290 Tờ bản đồ số 4 (theo tài liệu 02/CT-UB) - nay là thửa 61 Tờ bản đồ số 28 (theo tài liệu năm 2003), phường H, Quận A; yêu cầu bà H phải trả số tiền 275.000.000 đồng và tiền lãi. Quá trình giải quyết, Tòa án Quận A đã tuyên:
“…Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L về việc yêu cầu bà Lê Thị Thanh H phải giao trả lại diện tích 200m2 được ký hiệu số (2) thuộc thửa 290 Tờ bản đồ số 4 (theo tài liệu 02/CT-UB) - nay là thửa 61 Tờ bản đồ số 28 (theo tài liệu năm 2003), phường H, Quận A.
Chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị L về việc yêu cầu bà Lê Thị Thanh H phải trả số tiền 275.000.000 đồng. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị L về việc yêu cầu bà Lê Thị Thanh H phải trả tiền lãi.
Bà Lê Thị Thanh H được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đất thuộc quy hoạch không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà Lê Thị Thanh H được quyền liên hệ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách bồi thường khác đối với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật cho diện tích 200m2 đất nêu trên…”.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.
Ngày 02/10/2023, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (VKSND Thành phố) có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 4214/QĐ-VKS-DS đề nghị Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh hủy bản án sơ thẩm nêu trên, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân Quận A giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Ngày 25/4/2024, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng VKSND Thành phố Hồ Chí Minh, tuyên hủy bản án sơ thẩm nêu trên để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
Vấn đề cần rút kinh nghiệm: phần diện tích đất 200m2 thuộc thửa 290 Tờ bản đồ số 4 (theo tài liệu 02/CT-UB) - nay là thửa 61 Tờ bản đồ số 28 (theo tài liệu năm 2003), phường H, Quận A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng các bên thỏa thuận chuyển nhượng là vi phạm Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 122, 128 Bộ luật Dân sự năm 2005 nên vô hiệu. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng và tuyên bị đơn có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đánh giá chứng cứ và áp dụng các quy định pháp luật không đúng. Do cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng nên chưa thu thập chứng cứ như định giá tài sản, giá trị san lấp … để xem xét giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu và cấp phúc thẩm không thể bổ sung được. Mặt khác, để đảm bảo nguyên tắc hai cấp xét xử, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự nên phải hủy bản án sơ thẩm của TAND Quận A để xét xử lại theo quy định.
Qua công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án trên theo thủ tục phúc thẩm, VKSND Thành phố đã thông báo rút kinh nghiệm đến các đơn vị Viện kiểm sát hai cấp để các đơn vị nghiên cứu, rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự trong thời gian tới./.
Ngọc Mai - Phòng 9