Thứ Sáu, 13/12/2024
Giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015 là: Hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Bài viết này đề cập đến giao dịch dân sự là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà - đất bị vô hiệu và hậu quả của nó là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điềm giao dịch được xác lập (Điều 131 BLDS 2015). Tài liệu để áp dụng khi giải quyết là Bộ luật dân sự (chương VIII về “Giao dịch dân sự”, Điều 328 về đặt cọc), Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 (mục I, II), Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 (điểm 2.3 mục II) của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Giải quyết hậu quả của một giao dịch dân sự vô hiệu là xem xét yếu tố lỗi của các bên tham gia khi thực hiện giao dịch, giá trị và tài sản đã giao nhận, có thiệt hại xảy không, để buộc nghĩa vụ hoàn trả của các bên. Trong thực tế giải quyết án, nhiều trường hợp có sự nhầm lẫn trong việc đánh giá chứng cứ dẫn đến cách giải quyết không chính xác (còn đặt cọc hay bước qua giai đoạn thực hiện hợp đồng, tính thiệt hại giữa giá mới và giá mua bán mà không trừ giá trị thực tế đã giao nhận,…)
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà - đất: thường có 02 giai đoạn là đặt cọc và thực hiện hợp đồng tức là sau khi đặt cọc các bên tiếp tục giao nhận giá trị chuyển nhượng (tiền, vàng) và giá trị giao nhận tiếp theo này không thể hiện nội dung là đặt cọc vì có những trường hợp đặt cọc chia làm nhiều lần. Như vậy, vô hiệu ở giai đoạn nào thì vận dụng điều luật và cách giải quyết hậu quả sẽ khác nhau.
- Ở giai đoạn thực hiện hợp đồng thì việc xác định tỷ lệ tiền đã giao nhận so với giá mua bán, chuyển nhượng đã thỏa thuận cũng như tiến hành định giá tại thời điểm giải quyết là bắt buộc để làm cơ sở xem xét hoàn trả vì có những tài sản đã thay đổi, tăng giá trị lên rất nhiều và bảo đảm quyền lợi của các bên. Đây cũng chính là thiệt hại xảy ra trong giao dịch dân sự vô hiệu tức là giá trị chênh lệch giữa giá tại thời điểm giao dịch và giá ở thời điểm xảy tra tranh chấp tại tòa. Giá trị chênh lệch này sẽ áp dụng tương ứng với tỷ lệ đã giao nhận. Ví dụ: giá mua bán là 1 tỷ, đã giao nhận 700 triệu = 70% giá trị hợp đồng, giám định có giá trị là 1,5 tỷ thì thiệt hại là: 70% giá trị tài sản theo định giá là 1.050.000.000 khi trừ 700 triệu đã giao nhận = 350.000.000 là giá trị thiệt hại.
- Lỗi trong giao dịch vô hiệu rất quan trọng vì nó liên quan đến tỷ lệ mà bên bán, bên chuyển nhượng phải hoàn trả trên cơ sở thiệt hại xảy ra. Trong thực tế, cách tính lỗi thường là một bên có lỗi hoàn toàn hoặc lỗi hỗn hợp.
Lỗi hoàn toàn 01 bên: nếu là bên bán, bên chuyển nhượng thì phải bồi thường toàn bộ giá trị thiệt hại. Nếu là bên mua, bên nhận chuyển nhượng thì không được nhận giá trị thiệt hại (tức là bên bán, bên chuyển nhượng không phải bồi thường, chỉ trả lại giá trị đã thực nhận).
Lỗi hỗi hợp thì giá trị thiệt hại chia đôi: bên bán, bên nhượng nhượng chỉ hoàn lại nửa giá thiệt hại.
Hoàng Anh Nga - phòng 9