Thứ Ba, 10/09/2024
Qua công tác kiểm sát xét xử phúc thẩm một số vụ án dân sự, Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy trong quá trình kiểm sát giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm, Viện Kiểm sát nhân dân cấp quận, huyện đã có nhiều cố gắng thực hiện tốt chức năng, phát hiện nhiều vi phạm để thực hiện quyền yêu cầu, kiến nghị, kịp thời kháng nghị, góp phần đảm bảo việc giải quyết các vụ, việc dân sự đúng pháp luật, bảo vệ quyền lợi ích chính đáng của các đương sự. Nội dung kháng nghị có chất lượng, vận dụng đúng các quy định của pháp luật, được Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận. Cụ thể:
1/ Vụ kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, giữa Công ty cổ phần H.T với bà Nguyễn Thị N.C.
* Nội dung:
Ngày 12/9/1999, Công ty H.T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay (Công ty chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) với bà Nguyễn Thị N.C. lô đất với diện tích khuôn viên 110 m² tại xã Tân Xuân, huyện Hóc Môn với giá 150.592.000 đồng thanh toán 3 đợt. Bà C. đã thanh toán 2 lần tổng cộng 124.830.000 đồng.
Ngày 01/3/2002, Công ty được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Mình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích 117m2.
Công ty cho rằng đã liên hệ bà C. để yêu cầu giao số tiền còn lại 25.762.000 đồng và làm thủ tục sang tên nhưng bà C. không thực hiện. Nên, Công ty yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng ý thanh toán cho bà C. số tiền đã nhận theo giá trị đất hiện nay và thanh toán căn nhà xây dựng trên đất theo giá đã thẩm định. Trường hợp bà C. không đồng ý hủy hợp đồng thì Công ty yêu cầu bà C. thanh toán số tiền còn lại tương ứng quy ra diện tích đất 25,79 m2 với giá trị hiện nay là 1.905.803.000 đồng.
Bị đơn không đồng ý với yêu cầu hủy hợp đồng vì Công ty có trách nhiệm làm các thủ tục cấp giấy và sang tên cho bà, phần thuế chuyển nhượng ban đầu công ty đề nghị bà chịu nên bà có giao cho công ty số tiền 22.000.000 đồng tiền thuế (việc giao nhận có ông Nguyễn Minh Cung chứng kiến và làm biên nhận), nhưng sau đó thỏa thuận lại là công ty chịu phần thuế nên bà cấn trừ số tiền 22.000.000 đồng vào số tiền chuyển nhượng đất còn lại chưa thanh toán, do vậy bà chỉ Còn nợ lại Công ty số tiền 3.000.000 đồng. Bà đã nhận đất và xây dựng nhà để ở từ năm 1999 (có số nhà là 203D Tô Ký, ấp Mới 2, xã Trung Chánh, huyện Hóc Môn). Đến năm 2002, Công ty đề nghị bà C. giao thêm 600.000.000 đồng thì mới làm thủ tục sang tên, bà không đồng ý và phát sinh tranh chấp.
Bản án của Tòa án Hóc Môn đã quyết định:
Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty H.T và bà Nguyễn Thị N.C., ông Nguyễn Minh H. xác lập ngày 12/9/1999.
Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn Công ty H.T và chấp nhận một phần yêu cầu của bị đơn bà Nguyễn Thị N.C.;
Buộc bà Nguyễn Thị N.C., ông Nguyễn Minh H. thanh toán cho Công ty H.T số tiền 1.390.815.437 đồng và buộc Công ty H.T giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành các thủ tục sang tên cho bà Nguyễn Thị N.C., ông Nguyễn Minh H. phần đất đã chuyển nhượng 110 m2 theo hợp đồng đã ký kết ngày 12/9/1999, được đo đạc theo bản đồ hiện trạng vị trí của Trung tâm đo đạc bản đồ Sở tài nguyên môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ngày 27/8/2015. …
Không chấp nhận một phần yêu cầu của Công ty H.T yêu cầu bà Nguyễn Thị N.C. thanh toán số tiền 1.905 803.000 đồng.
Không chấp nhận một phần yêu cầu của bị đơn bà Nguyễn Thị N.C. yêu cầu thanh toán cho Công ty H.T số tiền 3.000.000 đồng tương ứng giá trị hợp đồng theo giá đất hiện nay.
Công ty H.T và bà Nguyễn Thị N.C. kháng cáo
Viện kiểm sát nhân dân huyện Hóc Môn kháng nghị: cấp sơ thẩm chưa điều tra xác minh làm rõ diện tích chênh lệch giữa thực tế và giấy chứng nhận.
* Tại phiên toà phúc thẩm: Viện KSND TP. HCM chấp nhận kháng nghị, đề nghị sửa bản án sơ thẩm. Bản án phúc thẩm chấp nhận: Sửa bản án sơ thẩm.
* Những vi phạm và vấn đề cần rút kinh nghiệm:
Tại cấp phúc thẩm, đã đo vẽ xác định lại diện tích hiện trạng với diện tích trong giấy chứng nhận để từ đó xác định nghĩa vụ thanh toán số tiền còn tH. tương ứng với diện tích chuyển nhượng. Xác minh rõ thửa đất trong và ngoài giấy chứng nhận. Kết quả: phần diện tích hiện trạng nằm trong giấy chứng nhận chỉ có 113,6m2,
Như vậy, căn cứ hợp đồng ngày 12/9/1999 thì các bên thỏa thuận diện tích đất chuyển nhượng là 110m2. Nhưng, theo giấy chứng nhận của UBND Tp. Hồ Chí Minh thì Công ty được công nhận 117m2. Hiện nay, bà C. đang quản lý sử dụng toàn bộ diện tích đất là 113,6m2.
Nguyên đơn xác định lại yêu cầu kháng cáo sau kết quả đo vẽ xác minh:
- Buộc bị đơn thanh toán giá trị còn lại của HĐ (110m2) như bản án sơ thẩm đã tuyên: 1.390.815.437 đồng.
- Buộc bị đơn thanh toán phần diện tích dư ra theo hiện trạng có trong giấy chứng nhận so với diện tích thỏa thuận ngày 12/9/1999 là 3,6m2 = 266.029.200đ.
Nhận thấy, thực tế hiện trạng đất chuyển nhượng nhiều hơn so với thỏa thuận ban đầu là 113,6m2 - 110m2 = 3,6m2. Nên ngoài giá trị phải thanh toán theo HĐ đã thỏa thuận ngày 12/9/1999 là 110m2 thì bà C. phải thanh toán thêm phần chênh lệch phát sinh là 3,6m2. Vì từ khi nhận chuyển nhượng đến nay thì bị đơn vẫn quản lý sử dụng phần diện tích chênh lệch này và không thể tách hoặc trả phần diện tích này lại cho Cty.
Như vậy, tòa án cấp sơ thẩm đã không xác minh, đo vẽ áp ranh theo giấy chứng nhận để xác định rõ diện tích tranh chấp. Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Hóc Môn là có căn cứ.
2/ Vụ kiện “Tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, giữa bà Nguyễn Thị G. với ông Thân Đăng H., bà Lê Thị Minh Y.
* Nội dung:
Nguyên đơn trình bày: Ngày 21/9/1992, bà mua của bà Nguyễn Th. H. 124m2 đất (có xác nhận chữ ký của chính quyền địa phương). Ngày 30/9/1992, bà mua của bà Nguyễn Thị M. 31m2 đất (không có công chứng, chứng thực). Hai phần đất này liền kề nhau, tổng diện tích 155m2 thuộc Phường 15, phường Tân Bình (nay là phường Tây Thạnh, quận Tân Phú).
Ngày 19/8/1999, bà kê khai quyền sử dụng 155m2 đất theo quy định, có đính kèm bản đồ phân ranh hưởng dụng ngày 17/5/1965. Quá trình sử dụng bà có nộp thuế nhà đất.
Sau khi mua, bà có cắm cọc sắt ranh do con trai bà M. hướng dẫn và đổ đất, lúc này xung quanh đều là đất trống. Khoảng 02 tháng sau, bà phát hiện mất cọc sắt nên bà xây hàng gạch lên cao khoảng 03 viên gạch để làm ranh. Đến năm 2001, bà phát hiện có người xây cột xi măng trên đất của bà, bà báo Ủy ban nhân dân phường Tây Thạnh (chỉ báo bằng miệng) nhưng phường không xử lý.
Năm 2006, bà xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được giải quyết do đất nằm trong quy hoạch.
Năm 2007-2008, bà G. tiếp tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thông báo là phần đất này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Y. và ông H..
Bà yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/02/2007 của Ủy ban nhân dân quận Tân Phú cấp cho ông H. bà Y. và buộc ông H. bà Y. phải trả cho bà toàn bộ quyền sử dụng đất.
Bị đơn không đồng ý vì yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/02/2007 của Ủy ban nhân dân quận Tân Phú cấp cho ông bà đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật.
Các chứng cứ nguyên đơn cung cấp không thể hiện rõ vị trí phần đất bà G.. Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không có kH. nại của cá nhân, tổ chức nào, nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Y., ông H. là đúng quy định.
Bản án của Tòa án quận Tân Phú đã quyết định:
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị G..
- Xác định phần quyền sử dụng đất diện tích 155m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân quận Tân Phú cấp cho ông Thân Đăng H. và bà Y. là thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn bà Nguyễn Thị G.;
- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/02/2007 của Ủy ban nhân dân quận Tân Phú cấp cho ông Thân Đăng H. và bà Lê Thị Minh Y.;
- Buộc ông Thân Đăng H. và bà Lê Thị Minh Y. có trách nhiệm giao trả cho bà Nguyễn Thị G. phần đất có diện tích 155m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND quận Tân Phú và bản đồ hiện trạng vị trí ngày 17/11/2005 của Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở TN&MT TP.HCM. Bà Nguyễn Thị G. được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này.
Ông Thân Đăng H. và bà Lê Thị Minh Y. kháng cáo.
Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Phú kháng nghị: các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ chưa đủ cơ sở xác định được vị trí lô đất mà bà G. đã nhận chuyển nhượng; Đối với yêu cầu hủy giấy chứng nhận đã được giải quyết tại bản án phúc thẩm hành chính có nội dung hủy các Quyết định của Ủy ban về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tòa án nhân dân cấp cao cũng không chấp nhận đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với bản án trên, nên bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là không đúng vì bản án phúc thẩm hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
* Tại phiên toà phúc thẩm Viện KSND TP. HCM chấp nhận kháng nghị, đề nghị sửa bản án sơ thẩm. Bản án phúc thẩm chấp nhận: Sửa bản án sơ thẩm.
* Những vi phạm và vấn đề cần rút kinh nghiệm:
1. Đối với yêu cầu hủy giấy chứng nhận:
Ủy ban nhân dân quận Tân Phú đã cấp Giấy chứng nhận cho ông Thân Đăng H. và bà Lê Thị Minh Y. ngày 06/02/2007. Đến ngày 01/4/2013, Ủy ban hành Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 24/7/2003, Ủy ban tiếp tục ban hành Quyết định thay đổi lý do thu hồi Giấy chứng nhận trên.
Ông H., bà Y. khởi kiện Ủy ban nhân dân quận Tân Phú yêu cầu Hủy 02 Quyết định trên của Ủy ban.
Bản án sơ thẩm số 12/2014/HC-ST của Tòa án nhân dân quận Tân Phú bác yêu cầu khởi kiện của ông H. bà Y.. Bản án phúc thẩm sửa án: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H. bà Y. và tuyên Hủy 02 Quyết định của Ủy ban nhân dân quận Tân Phú về việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông H., bà Y..
Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh có Thông báo Giải quyết đơn đề nghị ngày 16/01/2017 có nội dung: không có căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm hành chánh theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân quận Tân Phú.
Như vậy, đối tượng tranh chấp có liên quan đến Giấy chứng nhận và yêu cầu Hủy Giấy chứng nhận nêu trên đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật, theo đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp công nhận cho ông H., bà Y. vẫn có giá trị pháp lý, nên Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và tuyên hủy giấy chứng nhận nêu trên là không phù hợp.
2. Đối với yêu cầu của bà G. xác định diện tích đất tranh chấp là quyền sử dụng của bà:
Nhận thấy, khi Tòa án quận Tân Phú và Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý vụ kiện hành chính Yêu cầu Hủy giấy chứng nhận thì bà Nguyễn Thị G. cũng được tham gia tố tụng với tư cách người quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, Tòa án cũng đã điều tra thu thập chứng cứ, xem xét toàn bộ sự việc liên quan đến quá trình chuyển nhượng, sử dụng, cấp giấy chứng nhận của bà Y. ông H. cũng như bà G.. Sau khi bản án phúc thẩm xét xử, bà G. cũng không kH. nại theo thủ tục giám đốc thẩm.
Bà G. khởi kiện yêu cầu Hủy Giấy chứng nhận để từ đó đòi lại đất, diễn biến sự việc bà G. trình bày không có gì thay đổi khi Tòa án giải quyết vụ kH. kiện hành chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng vẫn do ông H. và bà Y. đứng tên và như phân tích nêu trên thì yêu cầu Hủy Giấy chứng nhận đã được xem xét giải quyết, bản án đã có hiệu lực nên yêu cầu đòi lại đất không có căn cứ để xem xét. Bản án sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà G. xác định diện tích đất tranh chấp là quyền sử dụng của bà G. và yêu cầu ông H., bà Y. giao trả lại phần đất trên cho bà G. là không có cơ sở.
Như vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Phú là có căn cứ.
* Nhận xét chung: Việc giải quyết các vụ kiện nêu trên có những vi phạm về thủ tục tố tụng cũng như nội dung như: chưa đo vẽ đối cH. diện tích tranh chấp với các giấy tờ pháp lý liên quan, điều tra thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, chưa xem xét tính hợp pháp của chứng cứ khởi kiện, không tiến hành đối chất, … Viện kiểm sát quận Tân Phú, huyện Hóc Môn đã kịp thời phát hiện kháng nghị và được cấp phúc thẩm chấp nhận kháng nghị.
Hoàng Anh Nga – Phòng 9