Thứ Ba, 10/09/2024
Qua quảng cáo truyền thông, bà H được biết Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến đang thực hiện dự án Goldcoast tại Tp. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Ngày 30/9/2017, bà H đã đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng với Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến để mua 01 căn hộ của dự án trên có giá là 2.381.383.428 đồng.
Tuy nhiên, sau khi ký và giao tiền đặt cọc xong cho ông Võ Trường H đại diện Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến, ông H đã liên tục đốc thúc bà H ký tiếp hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án nhưng không đưa cho bà H bất cứ giấy tờ nào liên quan đến dự án trên để đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng của dự án. Mặt khác, biên bản đặt cọc ngày 30/9/2017 mà bà H ký và giao tiền cho Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến có nhiều chỗ không rõ ràng (Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến không phải là chủ đầu tư mà chỉ là bên xúc tiến, môi giới, Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến không có tư cách pháp lý để nhận tiền cọc, người đại diện của Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến cũng không có thẩm quyền giao kết biên bản đặt cọc với bà H...) nên bà H đã trực tiếp đến Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến để đòi lại số tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, việc đòi lại tiền cọc của bà H hoàn toàn không gặp được thiện chí của Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến.
Nay bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên: Biên bản đặt cọc ngày 30/9/2017 giữa bà H và Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến vô hiệu; Buộc Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến phải hoàn trả cho bà H số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và số lãi phát sinh 9%, 18 tháng là 13.500.000 đồng (theo lãi suất Ngân hàng nhà nước công bố từ ngày bà H khởi kiện cho đến ngày Tòa án đưa vụ án ra xét xử). Trả ngay một lần khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Bản án dân sự sơ thẩm số 698/2019/DS-ST ngày 10/5/2019 của Tòa án nhân dân quận A đã quyết định:
“Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Hồng H, về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố biên bản đặt cọc ngày 30/9/2017 giữa bà Vũ Thị Hồng H và Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến vô hiệu
Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến không có nghĩa vụ phải hoàn trả cho bà Vũ Thị Hồng H số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh là 13.500.000 đồng”...
Ngày 10/5/2019, Tòa án nhân dân quận A nhận được đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Vũ Thị Hồng H.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Căn cứ vào Biên bản đặt cọc số 26/029/2017/BBC/GC ngày 30/9/2017 thể hiện nội dung: Bà Vũ Thị Hồng H đồng ý đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng để mua căn hộ N27-06 thuộc dự án Bờ biển vàng ( Goldcoast ) do Công ty Cổ phần Thanh Yến làm chủ đầu tư với điều khoản cam kết là trong vòng 15 ngày kể từ ngày đặt cọc, bà H sẽ tiến hành ký Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư và thanh toán 20% giá trị căn hộ. Nếu quá thời hạn quy định, bà H không tiến hành ký Hợp đồng mua bán và/hoặc không thanh toán đủ cho Chủ đầu tư thì xem như đơn phương chấm dứt giao dịch và sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc.
Căn cứ vào Khoản 3 Điều 2 Hợp đồng môi giới độc quyền bán căn hộ thương mại qua sàn giao dịch bất động sản số 01/HĐMGĐQ/TY-TYL-2016 ngày 31/8/2016 giữa Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Thanh Yến ( Bên A ) và bên môi giới độc quyền là Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến ( Bên B ) thì Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Thanh Yến thống nhất cho Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến ( Bên B) độc quyền môi giới bán toàn bộ các căn hộ thuộc dự án Bờ biển vàng (Goldcoast) tại địa chỉ số 01 Trần Hưng Đạo, phường Lộc Thọ, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, Bên B được thay mặt bên A ký kết biên bản nhận đặt chỗ, đặt cọc với khách hàng đặt mua, thay mặt Chủ đầu tư nhận tiền đặt chỗ, đặt cọc, Bên B có trách nhiệm làm thủ tục và chuyển tiền đặt chỗ, đặt cọc của khách hàng cho chủ đầu tư trong vòng 02 ngày kể từ ngày nhận tiền cọc. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thanh Yến cũng khẳng định toàn bộ số tiền cọc 100.000.000 đồng của bà Hạnh đã được bị đơn chuyển cho chủ đầu tư Công ty Cổ phần Thanh Yến theo đúng Hợp đồng môi giới độc quyền bán căn hộ thương mại qua sàn giao dịch bất động sản số 01/HĐMGĐQ/TY-TYL-2016 và hiện nay Công ty Cổ phần Thanh Yến đang giữ số tiền cọc 100.000.000 đồng của bà H. Như vậy, có cơ sở xác định Công ty Cổ phần Thanh Yến có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án nên cần phải đưa Công ty Cổ phần Thanh Yến vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Công ty Cổ phần Thanh Yến vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.
Tài liệu hồ sơ vụ án chỉ là các bản photo tài liệu của dự án Bờ biển vàng (Goldcoast) gồm: Công văn số 4374/SXD-QLN ngày 19/12/2016 của Sở xây dựng tỉnh Khánh Hòa; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Giấy phép xây dựng số 95/GPXD-SXD ngày 17/8/2016; Giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy; Thỏa thuận bảo lãnh theo hạn mức của Vietcombank. Xét thấy các tài liệu này chỉ có bản photo, không được đối chiếu bản chính hoặc công chứng, chứng thực hợp pháp nên chưa được coi là chứng cứ theo quy định tại Điều 92, Điều 93 và Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Phía nguyên đơn xác nhận đến phiên tòa phúc thẩm mới được biết đến các tài liệu này và khẳng định chưa nhận được bản sao chứng cứ do phía đại diện bị đơn cung cấp là thực hiện chưa thực hiện đúng quy định tại Điều 96 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tại các biên bản tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, Tòa án cấp sơ thẩm cũng không liệt kê cụ thể các chứng cứ của từng đương sự nộp cho Tòa án để có căn cứ xác định Tòa án có thu thập thêm chứng cứ nào hay không là vi phạm Điều 211 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tòa sơ thẩm chưa làm rõ vào thời điểm ký Biên bản đặt cọc, Công ty Cổ phần Thanh Yến đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh dự án Bờ biển vàng (Goldcoast) theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản hay chưa?
Chính vì vậy, đại diện Viện kiểm sát nhân dân TP.Hồ Chí Minh đã đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Vũ Thị Hồng H. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 698/2019/DS-ST ngày 10/5/2019 của Tòa án nhân dân quận A chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận A giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm và Bản án phúc thẩm của TAND TP.HCM cũng thống nhất với đề nghị trên.
Từ những phân tích trên nhận thấy, vụ án nêu trên có quá nhiều vi phạm nhưng cấp sơ thẩm đã không phát hiện được những vi phạm này để thực hiện thẩm quyền của Viện kiểm sát theo quy định nên xét thấy cần phải rút kinh nghiệm chung nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ, việc dân sự - hôn nhân và gia đình.
Trần Đoàn Bích Trâm- Phòng 9